🏠 ¿Cómo tributa la compraventa de inmuebles? Plusvalía, ITP/AJD e IRPF.
📌 Vendes un piso y te llega una carta de Hacienda.
📌 Compras una casa y te exigen 3 impuestos distintos.
❗ Nadie te lo explica, pero en cada compraventa de un inmueble en España intervienen al menos tres tributos diferentes, y cada uno lo paga una parte distinta.
👉 En esta guía te explicamos quién paga qué, cuánto y cuándo, con ejemplos reales actualizados a 2025.
Tabla de contenidos
🧾 ITP o IVA: ¿Qué se paga al comprar una vivienda?
🟢 En viviendas de segunda mano:
Se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Comunidad Autónoma | Tipo general de ITP (2025) |
|---|---|
Madrid | 6 % |
Cataluña | 10 % |
Comunidad Valenciana | 10 % |
Andalucía | 7 % |
📌 Lo paga el comprador ante Hacienda autonómica.
📌 Se calcula sobre el valor real de compraventa, no siempre el del catastro.
🟡 En viviendas nuevas (primera transmisión):
Se paga IVA (10 %) + Actos Jurídicos Documentados (AJD).
IVA → 10 % (21 % si es local o nave industrial)
AJD → 0,5 % a 1,5 % según comunidad
👉 Lo paga el comprador.
🏛️ Plusvalía Municipal: ¿Quién la paga y cuándo?
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano.
📌 Lo paga el vendedor (salvo pacto en contrario).
Se calcula sobre:
Valor catastral del suelo
Años de tenencia
Coeficientes fijados por el ayuntamiento
Desde 2022 hay dos métodos de cálculo y se aplica el que resulte más bajo:
Método | ¿En qué se basa? |
|---|---|
Objetivo (coeficientes) | N.º de años × coeficiente fijo × valor catastral |
Real (ganancia efectiva) | Precio venta – Precio compra (solo suelo) |
📈 ¿Qué se paga en el IRPF al vender un inmueble?
Cuando una persona física vende una propiedad, debe declarar en el IRPF la ganancia obtenida como ganancia patrimonial.
¿Cómo se calcula?
Ganancia = Valor de venta – Valor de adquisición – Gastos deducibles
Gastos deducibles pueden incluir:
Notaría y registro
Inmobiliaria
Reformas acreditadas
Impuestos de la compra anterior (ITP o IVA)
Tipos impositivos (tramo del ahorro IRPF 2025):
Ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
Hasta 6.000 € | 19 % |
6.000 € – 50.000 € | 21 % |
50.000 € – 200.000 € | 23 % |
200.000 € – 300.000 € | 27 % |
Más de 300.000 € | 30 % |
🏚️ ¿Y si el inmueble era heredado o donado?
Si lo vendes, también tributas en el IRPF por ganancia patrimonial, aunque el valor de adquisición es el de la herencia o donación, no el original.
Además, en ese caso hay que haber presentado previamente:
Modelo 600 (donación) o 650 (herencia)
Y haber pagado el impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente.
✅ ¿Qué impuestos paga el comprador vs el vendedor?
Impuesto | ¿Quién lo paga? | ¿Cuándo? |
|---|---|---|
ITP o IVA + AJD | Comprador | Al comprar |
IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | En la Renta del año siguiente |
Plusvalía municipal | Vendedor | Dentro de 30 días desde la venta |
⚠️ Asegúrate de dejar todo firmado y declarado correctamente, porque si no hay cambio de titularidad en registro, puede haber sanciones, embargos o bloqueos del inmueble.
¿Estás comprando o vendiendo un inmueble y no sabes qué impuestos te afectan? ¿No tienes claro si debes pagar IRPF o plusvalía?
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🙋 PREGUNTAS FRECUENTES
¿Qué impuestos hay que pagar al vender un piso en España?
IRPF por la ganancia obtenida y plusvalía municipal. Ambos los paga el vendedor, aunque la plusvalía puede pactarse. La ganancia va del 19 % al 30 % según importe.
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda?
Si es nueva: IVA (10 %) + AJD.
Si es usada: ITP (entre 6 % y 10 % según comunidad autónoma).
¿Qué pasa si vendo una casa por debajo del precio de compra?
Si demuestras pérdida real, no pagarás IRPF ni plusvalía municipal. Pero Hacienda puede revisar valores si considera que hay una infravaloración.
¿Cómo se calcula el IRPF al vender una vivienda?
Resta al precio de venta el precio de adquisición, los gastos deducibles y los impuestos pagados. El resultado tributa entre el 19 % y el 30 %.