🏖️ Alquiler vacacional 2025: nuevo Registro Turístico, IVA y obligaciones fiscales que debes conocer.
Si tienes un apartamento en Airbnb o Booking, cuidado:
📌 A partir del 1 de julio de 2025, si no estás en el Registro Turístico nacional, te pueden expulsar de las plataformas y multar.
📌 Si no tributas bien el IVA o IRPF, te arriesgas a sanciones de hasta 10.000 €.
📌 Y si tu comunidad de vecinos no te autoriza, puedes tener que cerrar el alojamiento.
En este post te lo resumimos TODO: impuestos, permisos, registros y cómo evitar errores que cuestan caro.
Tabla de contenidos
📝 Registro nacional de viviendas turísticas: obligatorio desde julio de 2025
¿Qué implica?
Obligatorio para poder anunciar tu alojamiento en Airbnb, Booking, Vrbo, etc.
Incluye un código de identificación único que debe aparecer en anuncios.
Debes registrarte incluso si ya estás inscrito en tu comunidad autónoma.
La gestión será estatal, pero cruzará datos con Hacienda, Ayuntamientos y Policía.
💸 ¿Cómo tributa el alquiler vacacional en 2025?
A) En el IRPF:
Si no prestas servicios adicionales (limpieza diaria, recepción, etc.):
→ tributas como rendimientos del capital inmobiliario.
→ puedes deducir gastos como suministros, amortización, reparaciones…
Si prestas servicios de tipo hotelero:
→ se considera actividad económica, y tributas como autónomo.
B) En el IVA:
Tipo de alquiler | ¿Sujeto a IVA? | Tipo aplicable |
|---|---|---|
Solo alquiler de inmueble (sin servicios) | ❌ No | – |
Con servicios de limpieza, comida, etc. | ✅ Sí | 10 % o 21 % |
🧾 ¿Tengo que darme de alta como autónomo?
Depende del grado de profesionalización:
Caso práctico | ¿Obligado a ser autónomo? |
|---|---|
Alquiler puntual de 1 propiedad sin servicios | ❌ No |
Gestión continua con limpieza, check-in, etc. | ✅ Sí |
Empresa que gestiona varias viviendas | ✅ Sí |
Particular que alquila solo en verano | ⚠️ Depende (revisar caso) |
🏢 Permiso de la comunidad de vecinos: nuevo requisito legal
Desde abril de 2025, según modificación de la Ley de Propiedad Horizontal:
Las comunidades de propietarios pueden prohibir o limitar el alquiler turístico por mayoría simple.
También pueden imponer un recargo de hasta el 20 % en gastos comunes o IBI a propietarios que alquilen sin permiso.
❌ Errores más frecuentes que te pueden costar sanciones
Error | Consecuencia |
|---|---|
No inscribirte en el Registro Nacional | Multas y eliminación del anuncio |
No declarar ingresos en el IRPF | Sanciones de hasta 50 % del impuesto defraudado |
No distinguir si estás sujeto a IVA | Requerimientos y recargos |
Ofrecer servicios sin alta de autónomo | Inspección de Trabajo y multa |
No pedir permiso vecinal | Bloqueo de actividad por vía legal |
¿Quieres alquilar legalmente tu vivienda turística y evitar sanciones?
Te ayudamos a darte de alta, registrar tu propiedad, y cumplir con todos los impuestos.
🙋 PREGUNTAS FRECUENTES
¿Qué modelo fiscal debo presentar si alquilo con servicios?
El modelo 303 de IVA trimestral + modelo 130 si tributas por estimación directa.
¿Debo declarar el ingreso aunque sea solo unos meses?
Sí, todos los ingresos deben declararse. No importa si solo alquilas en verano.
¿Qué hago si ya estoy en el registro autonómico?
Igualmente debes registrarte en el nuevo estatal desde julio de 2025.
¿Me pueden cerrar el alojamiento por una denuncia vecinal?
Sí. Si no tienes permiso de la comunidad, pueden emprender acciones legales.
