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ALQUILER Y FISCALIDAD EN 2025: bonificaciones IRPF y nuevas zonas tensionadas
Con la creciente regulación del alquiler de corta estancia y el cruce automático de datos entre plataformas y Hacienda, los ingresos por alquiler turístico están bajo la lupa fiscal. En 2025, tanto personas físicas como empresas deben tener muy claro cómo tributan estos ingresos, qué gastos se pueden deducir y qué implicaciones tiene el IVA en este tipo de arrendamientos.
Esta guía te explica cómo declarar correctamente tus ingresos por Airbnb, Booking, Vrbo y similares, con especial atención a los cambios normativos de este año.
Tabla de contenidos
💼 ¿Qué se considera “alquiler turístico” a efectos fiscales?
El alquiler turístico es aquel que:
Se cede por días o semanas.
Incluye servicios adicionales (limpieza, cambio de ropa, check-in, etc.).
Se ofrece a través de plataformas digitales (Airbnb, Booking…).
No se considera alquiler tradicional de vivienda (arrendamiento habitual) y, por tanto:
No está exento de IVA.
No aplica la reducción del 60 % en IRPF por alquiler de vivienda habitual.
🧾 Cómo declarar tus ingresos: IRPF vs. Impuesto sobre Sociedades
| Contribuyente | Impuesto | Modelo a presentar |
|---|---|---|
| Persona física | IRPF | Modelo 100 |
| Autónomo registrado | IRPF + IVA | Modelos 130, 303 y 390 |
| Sociedad (SL, cooperativa…) | Impuesto sobre Sociedades | Modelo 200 + IVA |
📊 Tributación en el IRPF: rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica
Hay dos opciones, dependiendo de cómo gestiones tu alquiler:
A. Si no prestas servicios típicos de hostelería:
Tributas en IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.
No puedes deducirte IVA.
No aplicas la reducción del 60 % (al no ser vivienda habitual).
B. Si sí prestas servicios (check-in, limpieza entre estancias…):
Hacienda considera que ejerces actividad económica.
Debes darte de alta como autónomo.
Debes emitir facturas con IVA al 10 % y declarar trimestralmente.
💰 ¿Qué gastos puedes deducir?
| Gasto deducible | Condiciones |
|---|---|
| Intermediación (comisión de Airbnb) | Siempre deducible si hay factura |
| Amortización de la vivienda | Hasta el 3 % anual sobre el valor de construcción |
| Suministros (agua, luz, gas) | Proporcional al uso afecto (por días de alquiler) |
| IBI y seguros | Prorrateo anual proporcional |
| Mantenimiento y limpieza | Completamente deducibles si afectan al alojamiento |
| Mobiliario y electrodomésticos | Como inmovilizado amortizable si superan los 300 € |
Ejemplo práctico:
Una vivienda alquilada 120 días al año en 2025
➡ Puedes deducir el 32,88 % de los gastos anuales (120/365).
🧾 IVA en el alquiler turístico: cuándo se aplica y cómo declararlo
El alquiler turístico sí está sujeto a IVA, salvo que se limite a la cesión del inmueble sin servicios.
Tipo impositivo aplicable: 10 %
Modelos que debes presentar: 303 (trimestral) y 390 (resumen anual).
🚫 Fiscalización automática: lo que Hacienda ya sabe
Desde enero de 2024:
Todas las plataformas informan trimestralmente a la AEAT sobre:
Identidad del anfitrión
Número de operaciones
Fechas de alquiler
Importe bruto cobrado
Esto implica:
Si no declaras estos ingresos, Hacienda lo sabrá igualmente y podrías recibir una propuesta de liquidación o sanción.
⚠️ Riesgos por no declarar correctamente
Sanciones por ingresos no declarados: hasta el 150 % del importe omitido.
Recargos por IVA no ingresado: 1 % mensual + intereses.
Alta de oficio como actividad económica si Hacienda detecta repetición de servicios.
Pérdida del derecho a compensar gastos si no se realiza bien la contabilidad del alquiler.
Inspecciones locales (municipales) si no se tienen licencias turísticas en regla.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Debo declarar el ingreso si solo alquilé 10 días en el año?
Sí. Aunque el importe sea pequeño, estás obligado a declararlo en IRPF si obtuviste una ganancia.
¿Qué pasa si no me he dado de alta como autónomo y presto servicios?
Hacienda puede obligarte a darte de alta con efecto retroactivo y exigirte el IVA correspondiente más sanciones.
¿Puedo deducirme una reforma realizada para adaptar la vivienda al alquiler?
Sí, si afecta directamente a la actividad, podrás amortizarla como mejora del inmueble.
